1. ต่อเติมบ้านต้องขออนุญาตไหม? คำตอบที่เจ้าของบ้านทุกคนต้องรู้
ต่อเติมบ้านต้องขออนุญาตไหม เป็นคำถามยอดฮิตที่มักเกิดขึ้นกับเจ้าของบ้านทุกคน โดยเฉพาะเมื่อวางแผนจะเพิ่มพื้นที่ใช้สอย เช่น ทำครัวใหม่ ต่อหลังคาโรงจอดรถ หรือกั้นห้องเพิ่ม หากไม่เข้าใจกฎหมาย อาจเสี่ยงโดนรื้อถอน เสียเวลา และเสียค่าใช้จ่ายโดยไม่จำ
ต่อเติมคืออะไร?
- ซ่อมแซม: เช่น ทาสีใหม่ เปลี่ยนหลังคา ไม่มีผลต่อโครงสร้าง
- ดัดแปลง: เปลี่ยนประตู หน้าต่าง มีผลต่อรูปลักษณ์บางส่วน
- ต่อเติม: สร้างพื้นที่เพิ่ม เช่น ห้องครัว, หลังคาหน้าบ้าน, โรงรถ
- สร้างใหม่: ขึ้นโครงสร้างอาคารใหม่ทั้งหมด
การต่อเติมที่ “เพิ่มพื้นที่ใช้สอย” หรือ “เปลี่ยนแปลงโครงสร้าง” เช่น ตอกเสาเข็มใหม่ เทพื้นใหม่ ต่อหลังคา เชื่อมโครงสร้างกับบ้านหลัก ล้วนเข้าข่ายต้องขออนุญาต
2. นิยามของ “การต่อเติมบ้าน” ตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร
ในโลกของงานก่อสร้าง คำว่า “ต่อเติมบ้าน” ดูเหมือนเป็นเรื่องเล็ก แต่ในสายตาของกฎหมายมันคืออีกเรื่องหนึ่งเลยครับ พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 กำหนดชัดเจนว่าการต่อเติมถือเป็นการ “ดัดแปลงอาคาร” ถ้ามีผลต่อโครงสร้าง ขนาด หรือรูปทรงของอาคารเดิม
ต่อเติมคืออะไร?
- ซ่อมแซม: เช่น ทาสีใหม่ เปลี่ยนหลังคา ไม่มีผลต่อโครงสร้าง
- ดัดแปลง: เปลี่ยนประตู หน้าต่าง มีผลต่อรูปลักษณ์บางส่วน
- ต่อเติม: สร้างพื้นที่เพิ่ม เช่น ห้องครัว, หลังคาหน้าบ้าน, โรงรถ
- สร้างใหม่: ขึ้นโครงสร้างอาคารใหม่ทั้งหมด
การต่อเติมที่ “เพิ่มพื้นที่ใช้สอย” หรือ “เปลี่ยนแปลงโครงสร้าง” เช่น ตอกเสาเข็มใหม่ เทพื้นใหม่ ต่อหลังคา เชื่อมโครงสร้างกับบ้านหลัก ล้วนเข้าข่ายต้องขออนุญาต
3. กฎหมายเกี่ยวกับการต่อเติมบ้าน ที่เจ้าของบ้านต้องรู้
การต่อเติมบ้านในประเทศไทยถูกควบคุมโดย พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 และกฎหมายท้องถิ่น เช่น ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร, เทศบาล, อบต. ซึ่งมีหลักเกณฑ์ชัดเจน เช่น:
- ต้องมีระยะร่นจากแนวเขตที่ดิน (ระบุชัดในแต่ละพื้นที่)
- หากต่อเติมสูงเกิน 8 เมตร ต้องมีวิศวกรเซ็นแบบ
- ติดตั้งระบบไฟฟ้า, ประปา ใหม่ต้องแจ้งหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง
- ห้ามรุกล้ำแนวเขตเพื่อนบ้านเด็ดขาด
โทษของการไม่ขออนุญาต:
- ปรับไม่เกิน 100,000 บาท
- รื้อถอนภายใน 30 วันตามคำสั่งเจ้าพนักงาน
- กรณีร้ายแรง อาจถูกดำเนินคดีอาญา
หากบ้านอยู่ในหมู่บ้านจัดสรร ยังอาจต้องได้รับอนุญาตจากนิติบุคคลหมู่บ้านด้วย
| ลักษณะงานต่อเติม | ต้องขออนุญาต | ไม่ต้องขออนุญาต |
|---|---|---|
| ทาสี, ปูกระเบื้องใหม่ | ✅ | |
| เปลี่ยนประตู, หน้าต่าง | ✅ | |
| ต่อเติมหลังคาครัวหลังบ้าน | ✅ | |
| ต่อเติมโรงจอดรถใหม่ | ✅ | |
| ทำกันสาดหลังคาเล็ก ๆ | ✅/❌ ขึ้นกับพื้นที่และระยะร่น | |
| กั้นห้องภายใน (ไม่มีผลโครงสร้าง) | ✅ | |
| ติดตั้งระบบไฟฟ้าใหม่ | ✅ ถ้าเปลี่ยนเมนหรือโหลดมากขึ้น |
หมายเหตุ: การต่อเติมที่มีผลต่อโครงสร้าง หรือเปลี่ยนแปลงโครงสร้างพื้นฐาน เช่น เสา คาน หลังคา ต้องขออนุญาตเสมอ
4. ข้อดีของการขออนุญาตต่อเติมบ้าน
- ✅ ถูกกฎหมาย ไม่เสี่ยงถูกสั่งรื้อ
- ✅ ทำประกันได้ บริษัทประกันจะรับประกันบ้านที่ต่อเติมถูกต้อง
- ✅ ขายบ้านง่าย เอกสารพร้อมโอน ถูกต้องตามกฎหมาย
- ✅ ทำเรื่องไฟฟ้า-ประปาได้ง่าย เมื่อมีเอกสารจากเขต
- ✅ ปลอดภัย ได้วิศวกรรับรอง โครงสร้างมั่นคง
5. ข้อเสียถ้าไม่ขออนุญาต
- ❌ เสี่ยงถูกแจ้งความ หรือร้องเรียนจากเพื่อนบ้าน
- ❌ ไม่มีใบอนุญาตใช้ไฟฟ้าหรือประปาส่วนเพิ่ม
- ❌ อาคารไม่ได้มาตรฐาน เสี่ยงทรุดหรือรั่วซึม
- ❌ ขายบ้านต่อไม่ได้ หรือได้ราคาต่ำ
- ❌ อาจไม่ได้รับความคุ้มครองจากประกันภัยบ้าน
6. ค่าใช้จ่ายในการขออนุญาตและแบบแปลน
| รายการ | ค่าใช้จ่ายโดยประมาณ |
| ค่าจ้างเขียนแบบโดยสถาปนิก/วิศวกร | 5,000 – 30,000 บาท |
| ค่าธรรมเนียมยื่นขออนุญาตที่เขต/อบต. | 1,000 – 5,000 บาท |
| ค่าวิศวกรเซ็นแบบ (ถ้ามีโครงสร้างใหม่) | 2,000 – 10,000 บาท |
| ค่าเอกสารประกอบอื่น ๆ (โฉนด, แผนผัง ฯลฯ) | แล้วแต่กรณี |
7. ขั้นตอนการยื่นขออนุญาตต่อเติมบ้าน
- วัดพื้นที่ต่อเติมและจุดก่อสร้างจริง
- ให้สถาปนิก/วิศวกรเขียนแบบ และเซ็นรับรอง
- เตรียมเอกสาร ได้แก่:
- สำเนาโฉนดที่ดิน
- สำเนาบัตรประชาชนเจ้าของบ้าน
- แบบแปลนต่อเติม
- หนังสือยินยอมจากเจ้าของที่ (ถ้าไม่ใช่เจ้าบ้าน)
- ยื่นที่สำนักงานเขต/อบต. พร้อมแบบแปลน
- เจ้าหน้าที่ตรวจสอบและออกใบอนุญาตภายใน 30 วัน
8. ถ้าไม่ขออนุญาต แล้วถูกแจ้ง ต้องทำอย่างไร?
หากเจ้าหน้าที่เขตหรือเพื่อนบ้านร้องเรียน ตรวจพบว่าการต่อเติมไม่มีใบอนุญาต จะมีหนังสือแจ้งให้เจ้าของบ้านดำเนินการภายในระยะเวลาที่กำหนด เช่น:
- หยุดการก่อสร้างทันที
- ยื่นขออนุญาตย้อนหลัง (ถ้าสามารถทำได้)
- ถ้าผิดแบบ หรือรุกล้ำ จะถูกสั่งรื้อถอน
แนะนำ: รีบปรึกษาวิศวกร หรือผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายก่อสร้าง เพื่อประเมินทางออก
9. วิธีวางแผนต่อเติมบ้านให้ถูกกฎหมายตั้งแต่แรก
- ✅ จ้างสถาปนิก หรือบริษัทรับสร้างบ้านที่มีใบอนุญาต
- ✅ เขียนแบบ และเซ็นโดยวิศวกรรับรอง
- ✅ ตรวจสอบระยะร่น และข้อบัญญัติท้องถิ่นให้ครบ
- ✅ ขออนุญาตก่อนเริ่มงาน และติดประกาศการก่อสร้างตามระเบียบ
- ✅ แจ้งเพื่อนบ้าน และให้ข้อมูลอย่างเปิดเผย ลดโอกาสเกิดข้อพิพาท
10. สรุป: ต่อเติมบ้าน ต้องคิดรอบด้าน ไม่ใช่แค่สวยงาม แต่ต้องถูกกฎหมาย
การต่อเติมบ้านไม่ใช่เรื่องเล็กในเชิงกฎหมาย หากมองข้ามเรื่องใบอนุญาต อาจทำให้เสียทั้งเงิน เวลา และความสัมพันธ์กับเพื่อนบ้าน การวางแผนให้ถูกต้องตั้งแต่แรก คือทางเลือกที่คุ้มค่าและปลอดภัยที่สุด
✅ Call to Action
📌 หากคุณกำลังวางแผนต่อเติมบ้าน อย่าเพิ่งเริ่มงานถ้ายังไม่เช็กกฎหมาย!
ปรึกษาทีมวิศวกรจาก ทีริช คอนสทรัคชั่น
📞 โทร: 081-493-5452
💬 ไลน์: @trich
🌐 ดูรายละเอียดเพิ่มเติม: https://trich.co.th/build-house-2026/
🔗 ข้อมูลเพิ่มเติม: trich.co.th/home-construction-company-thail